借地上の住宅の建て替えたいが、地主さんが承諾してくれないとき
1.借地上の住宅の建て替えたいが、地主さんが承諾してくれなくてお困りの方
また、次のような借地に関するご相談にお答えいたします。
②.借地にある住宅を2世帯住宅に、建て替えたい。
③.借地にある住宅をアパートに建て替えたい。
④.周りはマンションが多いので、借地にある木造の店舗を、店舗付き
の賃貸マンションにしたいのですが。
⑤.借地にある住宅を売りたいのですが。
このようなケースで地主さんに相談に行ったが、地主さんから承諾の返事を頂けなくて、お悩みの方へ。
2.裁判所の借地非訟という制度の利用をお勧めします。
上記のような場合、基本は、地主さんとの話し合いを通し、
お互いに納得の上、地主さんの承諾を得て、
建て替え等をすることになるのですが………
昭和の頃に最初の借地契約を結び、
その後長い年月を経て、建物は老朽化し、
地主さんも、借地人もそれぞれ世代交代し、
先代の地主、借地人にあった親しい関係も希薄になり、
さらに高度経済成長期を経て、
地価は当時の数十倍と上昇し、
その割に地代は契約当初から少ししか上がらず、
更新料の支払いでもめたことも、
このような借地特有の歴史的経緯や背景により、
地主さんとの関係も疎遠になり
承諾を頂けない場合もあります。
3.借地非訟事件の種類
そこで裁判所では借地非訟事件として下記の事件を扱っています。
①借地条件変更申立事件（借地借家法17-1）
②増改築許可申立事件（借地借家法17-2）
③土地賃借権譲渡・転貸許可申立事件（借地借家法19-1）
④競売又は公売に伴う土地賃借権譲渡許可申立事件（借地借家法20-1）
⑤借地権設定者の建物・賃借権譲受申立事件（借地借家法19-3、20-2）
4.借地非訟事件実例
□今の古い木造家屋を同程度の
面積の住宅に建て替えたい。 ②増改築許可申立事件
□今の古い木造家屋を ①借地条件変更申立事件
アパートに建て替えたい。 ②増改築許可申立事件
□今の古い木造家屋を、売却し ②増改築許可申立事件
買主が住宅を建てる計画。 ③土地賃借権譲渡可申立事件
⑤借地権設定者の建物・
賃借権譲受申立事件
□今の古い木造家屋を、売却し ①借地条件変更申立事件
買主がアパートを建てる計画 ②増改築許可申立事件
③土地賃借権譲渡可申立事件
⑤借地権設定者の建物・ 賃借権譲受申立事件
上記申立ごとに、許可及び財産上の給付等が決定されます。
このように借地非訟事件の申立は、
建物の種類（住宅・店舗・アパート等）
建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造等）
建物の規模（床面積・階数等）
さらには借地権の売買、賃貸と、
多岐にわたっています。
申立のなかには、数十戸の部屋数のアパートを建てる
ものもありましたが、このケースは、建築基準法や道路の
制約により、計画を断念しました。
また、一つの土地を二つに分割のうえ売却する
（ここまでできるんですか）というようなケースもありました。
なお、借地非訟の実務に関する文献を挙げておきますので、
興味のある方は参考にしていただければと思います。
□詳解 借地非訟手続の実務
編集 東京地裁借地非訟研究会 新日本法規
＊この本は現在絶版になってます。
□借地非訟手続の実務
編集 植垣勝裕 新日本法規
＊前の本の後継本
□借地非訟の実務 2003年10月改定新版
大阪弁護士協同組合