借地権・底地のご相談

このような時に私達にご相談ください。
当社では毎年多くの借地がらみの案件を
扱っております。

地主さん（底地権者）の悩み

まずは電話でご相談（無料）ください。

なお、相続等で係争中の方や、親族・同族間の売買のため、鑑定評価書作成が必要な方は、別途相談致します。

川崎市における借地事情

• • “適正な地代とは” ・・・「○○あたりの地代は幾ら位ですか。」このような質問に対し私は次のように答えています。
    「地代というのは契約の経緯によりまちまちで、一概にいくらと言えないですね。」
    
    
    ほんとうに役に立たない答えですみません。
    • ただしこれにはもちろん理由がありますので、少し説明させてください。

    地代に開差が生じる理由として

    • 1. • 1.何時から借りているか。
         • 例えば最初の契約が戦前か戦後か。一般的に契約開始時期が古いほど地代は低い傾向が見られます。

          

         • 2.地主と借地人との関係
         • 知人、親戚、関係会社間の場合

          

         • 3.権利金、更新料等の一時金の有無やその金額

          

         • 4.最初の契約時の借地の状況
         • 借地人が田、林地を造成して宅地とした場合など契約時の地目の状況により現在は同じ宅地でも価格が違うことがありました。

          

         • 5.地主さんの借地経営の状況
         • これは私の経験則ですが、多くの借地を所有する地主さんの場合借 地に関する悩みも多い分
         • 借地に関する知識が豊富（地代に関する関心も高く）で、少ない借地を所有する地主さんに比べ、
         • 地代も高い（適正？）傾向があるように思います。（もちろん例外もあります）

          

         • 6.物件の所在する地域の特性
         • 理由はよくわかりませんが、川崎市の場合を見ていますと区によって地代に大きな開差（支払地代がまちまち）がある区もあれば、一定の価格帯に納まる区もあります。

          

     

    • • • • 　そして最後に以上のように色々理由がありますが、「一般的に普通の住宅なら主な経費である固定資産税等の3倍程度なら一応妥当な範囲と言われています」と付け加えます。

         

        • 底地の売買は大きく分けて二種類の価格があります。

         

        • ◇一つは現借地人に売る場合です。
        • これは売買の話が地主、借地人のどちらから出たのか、
        • またそれぞれの抱えている経済的な事情により価格に幅が出ますが、
        • 基本的には（土地価格－借地権価格＝底地価格）となります。

        　　　　

        • 例えば借地権割合が60％なら、底地価格は概ね40％となります。
        • これは借地権者が底地購入後には完全所有権を取得するためです。
        • 基本的には普通底地の売買ではこのケースが一番多いです。

         

        • ◇次に底地を何らかの事情により借地人以外の第三者に売却する場合です。
        • これはあくまで特殊な場合で、底地人が何らかの事情を抱えています。
        • 例えば強制的に又は法律の定めにより一般の人に売却するケースです。
        • この場合の価格は現在支払われている地代を基にした価格になるため、
        • なかなか買い手が現れず上記の底地価格より著しく低くなります。
        • また、支払地代の額や契約更新の時期（借地契約の残りの期間）等により底地価格にも差が出ます。

         

        • ただ最近は底地を積極的に購入する不動産業者もいるようで、動機としては当面は底地価格に見合った地代を得ながら
        • 将来借地人への売却や、当該借地権の購入も視野に入れた長期的な観点で考えているようです。