店舗の立退料

店舗の立退きを求められているけど、
最初の契約時から街の様子も大きく変わってしまって、
周りはほとんど店舗付きマンションだらけ。
今借りてるような木造2階建はほとんど残っていないし、
近くに代りの物件があるかどうか不安。
今まで懇意にしてくださったお得意さんからは離れたくないし…
大家さんのマンションを建てたい気持ちはわかるけど、
長い間商売してきた私たちの立場は、立退料に反映されるの？
こういった質問にお答えします。

店舗の立退料の求め方 （裁判鑑定の内容）
①公共用地の取得に伴う損失補償基準に準拠して求める方法
②税法上採用されている借家権割合により求める方法

①借家人補償
□家賃差額補償
□一時金補償
②内装費補償
③営業休止補償
□休業期間中の収益減補償
□固定的経費の補償
□従業員に対する休業手当補償
□得意先損失に伴う損失補償
□店舗等の移転に伴うその他費用の補償
□移転先の内装工事等の期間に係る家賃補償
④動産移転料
⑤移転雑費
□移転先選定費用
□法令上の手続きに要する費用
□就業不能補償

問題点として考えられるのは
契約開始時期が古く、その間、街の様相が大きく変化し、
土地の標準的な利用も、従来の低層店舗から中高層店舗併用マンションへと、大きく変貌を遂げている場合。
□問題点
現在と類似の面積、非堅固の賃貸物件を見つけるのが困難
この場合基準では20％の範囲で借家面積を補正とあり
ますが、この範囲内にはとても収まらない地域もあります。
□対応策
「ただし、調査範囲内に従前の賃貸建物に照応する建物の新規
賃貸事例がない場合は、不動産鑑定業者の意見により標準家
賃を認定でき。」という要領もあるので、これで対応します。

以前、ターミナル駅に近い、低層店舗の立退料の評価をしましたが、その案件については損失補償基準に準拠して求める方法にウエイトを置いた金額で決定しました。
このような立退料の評価の場合、鑑定業者によっては、鑑定評価書ではなく、調査報告書として、お出ししているところもありますが、裁判所は鑑定評価書〔借家権　（立退料）〕での提出を求めています。（個人的な感想）
なお、②税法上採用されている借家権割合により求める方法についてもお話しいたしますと、現況利用と標準的な利用が異なりますので、現在の土地価格を2階建ての建物に割り振らないで、現在の標準的な建物の階数、例えば8階建ての建物に割り振った場合の1階店舗部分（立退対象部分）の土地価格が、結果的に上記損失補償基準で求めた価格に近似しました。
理論的にはその価格が、家主さんが払える上限価格であり、立退料の上限価格とも言えるのではないかと思います。