共同不動産鑑定

川崎市内における借地権の地代水準

川崎市内における借地権の地代水準について

借地権の多い地域 

  
 まず一番は川崎区で、その中でも田島、大師地区に多く集まっています。
次に幸区、中原区と続きます。

 川崎区に多い理由として戦後の高度経済成長の時期に全国から多くの若者が川崎に集まり、この結果宅地需要が増加し、この旺盛な需要に対して京浜臨海工業地域に近い川崎区で、借地が多く供給されたことが原因です。

         

地代水準について

 前回も「地代というのは契約の経緯によりまちまちで、一概にいくらとは言えないですね。」と書きましたが、それでも大まかな範囲でもいいのでお幾ら位ですか、というご質問がありました。

 50坪以下の住宅地ということであえてお答えするなら、1㎡あたり60円から250円位です。本当にこの位まちまちなんです。ちなみこの60円という水準は固定資産税等の公租公課より若干高い程度の水準です。

 また一般に固定資産税等の3倍程度までが地代としての目安ともいわれていますが、その3倍程度とは幾ら位かといいますと、上記に記載したうち川崎区内の住宅地域においては、私の個人的な経験値で概ね1㎡あたり120円から180円というところだと推定されます。

最近の地代で気になること

 バブル崩壊により土地価格の下落が20年以上続いたため、地代の土地価格に対する利回りが高いものも時々見受けられるようになりました。

 以前はこの利回りが1%に満たないものがほとんどでしたが、最近はこの利回りの高いものが散見され、最近見知った一番高いものですと2%後半のものもありました。

 この結果何が起きるかといいますと、借地権が売れず自然消滅ということになります。

 このあたりの説明が借地権については一番むずかしくて、以前も司法関係の方から、地代が高くなるんだから借地権価格は高くなるのではと質問されました。

 その方には、それならもっと極端に、一般的な借地の地代が月額50万円ならどうですか?とお聞きしてご納得いただきました。

 このことは地主さんが地代をこまめに値上げし続ければ、借地権は実質価値がなくなるとも言えます。

 ただしこの為には借地人の方が、法務局に地代を供託などしないで、度重なる値上げに応じてくれればの話ですが。


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