共同不動産鑑定

借地権の適正な地代とは

「○○あたりの地代は幾ら位ですか。」

 このような質問に対し私は次のように答えています。
「地代というのは契約の経緯によりまちまちで、一概にいくらとは言えないですね。」
ほんとうに役に立たない答えですみません。ただしこれにはもちろん理由がありますので少し説明させてください。

地代に開差が生じる理由として

1.何時から借りているか。
 例えば最初の契約が戦前か戦後か。一般的に契約開始時期が古いほど地代は低い傾向が見られます。

2.地主と借地人との関係
  知人、親戚、関係会社間の場合

3.権利金、更新料等の一時金の有無やその金額  

4.最初の契約時の借地の状況
  借地人が田、林地を造成して宅地とした場合など契約時の地目の状況により
現在は同じ宅地でも価格が違うことがありました。

5.地主さんの借地経営の状況
  これは私の経験則ですが、多くの借地を所有する地主さんの場合は借地に関する悩みが多い分借地に関する知識も豊富で、地代に対する関心も高いといえます。このため小規模借地を所有する地主さんに比べ、地代が高い(適正?)傾向があるように思います。(もちろん例外もあります)

6.物件の所在する地域の特性
  理由はよくわかりませんが、川崎市の場合を見ていますと区によって地代に大きな開差(支払地代がまちまち)がある区もあれば、一定の価格帯に納まる区もあります。

税金の何倍?

 そして最後に地代を経費の観点から見てその大部分を占める税金を元に、「普通の住宅に限れば固定資産税等の3倍前後までは標準的な地代水準の範囲と言われています」と付け加えます。

 家賃と違い地代の経費はほぼ固定資産税等の公租公課だけですから。
これで相談者の方にはなんとか納得していただいております。

  [check]店舗、住宅、工場等の地代はそれぞれ価格の形成過程が異なります。訴訟・調停等の地代の鑑定評価、調査報告書のご依頼は共同不動産鑑定へ

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